Данъкът за второ жилище: кой наистина ще плати сметката?
Предложението на премиера Румен Радев за по-висок данък върху второто и всяко следващо жилище постави началото на един от най-разгорещените дебати около жилищната политика у нас през последните години. Правен анализ на адвокат Мартин Костов показва, че идеята крие сериозен социално-икономически парадокс: вместо да освободи пазара от задържани имоти, мярката може да натовари точно хората, които живеят под наем.
Паралелно с тази все още неприета идея вече тече реформа, която е факт – поетапното повишаване на данъчните оценки на имотите до 2029 година, одобрено от Министерския съвет.
Защо броят на имотите е грешният критерий
Адвокат Костов илюстрира парадокса с пример от Пловдив. Семейство живее под наем в апартамент, който е трети по ред имот за своя наемодател – при въвеждане на прогресивна ставка по броя на жилищата именно те, а не собственикът, ще усетят ефекта, защото увеличението обичайно се прекалкулира в цената на наема при подновяване на договора. В съседния вход друг собственик държи имота си празен, изчаквайки по-добра цена за продажба, но понеже за него жилището е едва второ, той попада в по-ниска данъчна категория. Броят на имотите, посочва адвокатът, не показва кой реално задържа жилище извън пазара – а точно това трябваше да бъде целта на мярката.
„Броят на притежаваните имоти е слаб ориентир за това кой наистина държи жилища извън пазара“, категоричен е адвокат Мартин Костов. Според него по-справедлив и по-защитим критерий е стойността на имота, а не пореден номер в списъка на собственика.
Паралелно с дебата за прогресивното облагане продължава и необичайно бързото поскъпване на жилищата. По данни на Евростат, през второто тримесечие на 2026 година жилищата в България са поскъпнали с 15,5% на годишна база – втори по големина ръст в Европейския съюз след Португалия (16,5%), при среден ръст за съюза от 4,7%. За младите семейства и купувачите на първо жилище това означава, че необходимата сума за първоначална вноска расте по-бързо, отколкото успяват да спестяват.
Удвоените данъчни оценки: сметката за домакинствата до 2029 г.
Докато прогресивното облагане по брой имоти остава само политическа идея, реформата на данъчните оценки вече е в ход. На заседание през ноември 2026 година Министерският съвет одобри законопроект за поетапното им увеличение: с 30% през 2027 година, а до 2029 година стойностите да се удвоят спрямо базата от 2026 година. Тъй като данъчните оценки са основата, върху която общините изчисляват местния данък сгради, реформата ще доведе до автоматично поскъпване на налозите за всички собственици, независимо дали в бъдеще бъде прието и прогресивно облагане по брой имоти.
Законът вече предвижда облекчение за основното жилище – 50% намаление от дължимия данък. При сегашната система, ако човек притежава два имота с еднаква оценка в една и съща община, сметката за основния дом може да бъде например 100 евро, докато за второто жилище собственикът дължи 200 евро. Ако оценките се удвоят, а ставките и облекчението останат същите, сумите автоматично стават 200 и 400 евро. Ако по-късно парламентът въведе и по-висока ставка специално за второто жилище, тя ще се приложи вече върху удвоената оценка – и двете увеличения ще се натрупат едно върху друго.
Министерството на финансите е изчислило, че през 2027 година общините биха събрали допълнително около 73,4 милиона евро, ако законопроектът бъде приет. За сметка на домакинствата обаче разчетите остават далеч по-общи – дори администрацията на Министерския съвет е поискала по-ясна оценка на последствията за хората и фирмите. Ефектът върху предлагането зависи изцяло от реакцията на собствениците: един може да пусне празния апартамент под наем, за да покрие новия разход, друг може просто да плати увеличението и да продължи да чака по-висока цена при продажба.
Реформата повдига и въпроси, на които законът все още няма ясен отговор. Ако всеки наследствен дял се брои за отделно жилище, човек с дялове от две наследствени къщи на село може да попадне на по-висока ставка от собственик на един скъп апартамент в София – при по-малко реално имущество. „Парламентът дължи обяснение защо по-малко имущество може да доведе до по-висока данъчна ставка“, подчертава адвокат Костов. Отделен е въпросът как ще се брои жилище, притежавано съвместно от съпрузи, и дали скала, насочена само към физическите лица, няма да насърчи придобиването на имоти през дружества. При собственост в две различни общини остава неизяснено коя от тях прилага по-високата ставка и как установява дължимостта ѝ. Преди тези данни да послужат за по-високо облагане, трябва да се провери доколко подадената от общините информация е пълна и съпоставима, а собственикът трябва да може да види кои от неговите имоти са преброени и да поправи грешка, ако в списъка фигурира вече продаден апартамент.
Празните жилища, Конституцията и границите на закона
Колко жилища в България всъщност стоят празни? При преброяването през 2021 година Националният статистически институт отчита 1,66 милиона необитавани жилища – близо 39% от всички в страната. Делът обаче е изключително неравномерен: около 30% в област София (столица) и над 55% във Видинска област. В град с много работни места свободен апартамент бързо намира наемател; по-висок данък трудно би докарал наемател в село, от което хората се изселват. Разликите личат и в цените – само между първото и второто тримесечие на 2026 година те са се повишили с 5,8% в Пловдив и с 2,4% в София, докато в Бургас за същия период са спаднали с 1,5%.
От 20 май 2026 година действа и европейски регламент за събиране и споделяне на данни за краткосрочното настаняване, а България вече въведе собствена регистрация на апартаментите за гости – данни, които биха помогнали да се установи колко жилища в даден район реално се предлагат на туристи. За трайно празните жилища обаче е нужна отделна проверка: апартаментът може да е в основен ремонт, да е предмет на съдебна делба, или собственикът да работи в чужбина и да се прибира само през лятото. Ниското потребление на електроенергия може да насочи вниманието, но само по себе си е твърде слабо основание за по-висок данък – ако данните се свързват с конкретен човек, общината има нужда от ясно законово основание да ги ползва, а собственикът трябва да може да оспори начислението.
Подобни ограничения вече обсъжда и предложеният от Европейската комисия Акт за ценовата достъпност на жилищата, който ги насочва само към райони с доказан недостиг на достъпни жилища, с мерки, ограничени до пет години и възможност за продължаване след преглед, и с изрична защита при обективно оправдано необитаване – например продължително лечение или висящо наследствено производство.
Парламентът вече е опитвал подобен подход. В края на 2018 година бяха въведени по-високи ставки за жилища в курортите, които едновременно не са основно жилище, не са отдадени под наем и не са регистрирани за туристическо настаняване. Тогавашният президент Румен Радев сезира Конституционния съд, който с Решение № 4 от 9 април 2019 година по конституционно дело № 15 от 2018 година обяви разпоредбата за противоконституционна. Съдът приема, че имотният данък е обвързан със стойността на имота, а не с дохода от него – при тогавашното правило собственик без доход от имота можеше да дължи по-висок данък от собственик, който получава наем за жилище със същата оценка, което нарушава равенството пред закона. Отделен проблем бил, че самото правителство определяло списъка на курортите и така можело да променя кръга на засегнатите собственици. „Съществените правила на облагането трябва да бъдат уредени в закона, а не да зависят от решение на правителството“, посочва адвокат Костов – общинските съвети имат право единствено да определят конкретните ставки в границите, зададени от закона.
Конституцията изисква данъците да са съобразени с доходите и имуществото на гражданите. Решението от 2019 година се отнася конкретно до ставките за курортни имоти – бъдеща конституционна преценка ще зависи от точните критерии, ставки и изключения на новия модел. Ако целта е по-справедливо облагане на собствеността, стойността на имота остава по-защитима отправна точка от поредния му номер; ако целта е повече собственици да отдават жилищата си дългосрочно, алтернатива е облекчение върху декларирания доход от наем – но и при този вариант трябва да се пресметне какво би струвало на бюджета. Въпросът кой поема разхода за жилищната политика стои и в практиката на Европейския съд по правата на човека – в делото „Хутен-Чапска срещу Полша“ Голямата камара на съда разглежда режим на ограничени наеми, при който собствениците са понесли прекомерна тежест, включително за поддръжката на сградите. Същият въпрос за разпределението на тежестта би могъл да възникне и у нас, ако върху една група собственици се натрупат едновременно по-високи данъчни оценки и по-високи ставки.
Преди евентуално гласуване на нова по-висока ставка, кабинетът би трябвало да представи разчет по общини – колко жилища се очаква да излязат за продажба, колко за дългосрочен наем и каква част от увеличението реално ще стигне до наемателите при новите договори. Ако впоследствие мярката бъде приета, разумно би било в закона да се запише и проверка след три години: доколко от трайно празните жилища вече се обитават и как са се променили дългосрочните наеми. Семейството от Пловдив ще усети резултата от всички тези решения в момента, в който получи предложение за нов наем и види какво друго може да си позволи в своя квартал.
Чуйте този текст:
