Кога продажбата на имот ще изисква регистрация по ДДС?

Проект на промени в Закона за ДДС предвижда задължителна регистрация преди определени сделки с нови сгради и урегулирани поземлени имоти, независимо от оборота на продавача. Изискването няма да важи автоматично за всеки частен собственик, който продава имот. Физически и юридически лица, които извършват облагаеми сделки с нови сгради и урегулирани поземлени имоти (УПИ), може да бъдат задължени да се регистрират по ДДС още преди първата такава сделка.

Това предвижда проектът за изменение и допълнение на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), одобрен от Министерския съвет на 4 ноември 2026 г. Законопроектът е внесен в Народното събрание на 5 ноември 2026 г. и е разгледан от Комисията по бюджет и финанси.

С проекта се предлага създаването на нов чл. 97г в ЗДДС. Той предвижда задължителна регистрация за данъчно задължени лица, които извършват облагаеми доставки на територията на България в рамките на една календарна година, свързани с:

• Продажба на нови сгради или отделни части от тях, включително прилежащите към тях терени.
• Учредяване или прехвърляне на други вещни права върху нови сгради и техните части.
• Продажба на урегулиран поземлен имот (УПИ).
• Учредяване или прехвърляне на право на строеж върху УПИ.

Урегулиран поземлен имот е поземлен имот с определено предназначение и режим на застрояване съгласно устройствените планове. Понятието не е равнозначно на всеки парцел или земеделска земя. Важно уточнение е, че става дума за облагаеми доставки по смисъла на ЗДДС. Новото правило не превръща автоматично всяка сделка с недвижим имот в облагаема.

Кого ще засегне и кого не?

Предложението е насочено преди всичко към участници на пазара на недвижими имоти, които извършват сделки в рамките на икономическа дейност – например строителни и инвестиционни компании, предприемачи и лица, които системно реализират имотни сделки като част от своя бизнес.

Законопроектът обаче изрично поставя ограничение за физическите лица. В новия чл. 97г, ал. 4 е записано, че изискването се прилага към тях само когато действат като данъчно задължени лица в рамките на независима икономическа дейност. Това означава, че обикновеният частен собственик няма да бъде задължен да се регистрира по ДДС само защото продава свой имот. Например продажбата на лично жилище или на имот, който е част от личното имущество на собственика, не представлява автоматично независима икономическа дейност. Същото разграничение е важно и при продажбата на парцели. Не всеки собственик на земя, който реши да я продаде, става данъчно задължено лице. Значение има дали действията му представляват стопанска дейност, а не само фактът, че е извършена продажба.

Как се определя дали физическото лице извършва икономическа дейност?

Това е съществената граница, от която ще зависи приложението на новото правило към частните собственици. Критерият не е броят на продадените имоти или общата стойност на сделките. Съдът на Европейския съюз е разглеждал този въпрос и в решението си от 15 септември 2011 г. посочва, че дори голям брой продажби и разделянето на имот на по-малки парцели сами по себе си не са достатъчни, за да се приеме, че собственикът извършва икономическа дейност. Различна е ситуацията, когато собственикът предприема активни действия за продажба на имотите, използвайки средства, характерни за професионален участник на пазара. Като примери съдът посочва извършването на благоустройствени дейности и използването на установени търговски способи за предлагане на имотите. Следователно преценката трябва да се прави според конкретните обстоятелства. Няма основание да се приема, че всяка единична продажба е стопанска дейност, но и еднократната сделка не е автоматично изключена от тази възможност.

Предложението предвижда заявлението за регистрация в Националната агенция за приходите (НАП) да се подава не по-късно от 7 дни преди датата, на която ДДС за съответната доставка става изискуем. Регистрацията ще бъде задължителна независимо от общия оборотен праг за регистрация по ДДС. Това означава, че за посочените облагаеми сделки няма да е необходимо продавачът първо да достигне установения в закона годишен оборот.

Важно е да се има предвид, че законопроектът обвързва седемдневния срок с датата на изискуемост на данъка, а не непременно с датата на подписване на нотариалния акт. Двете дати не трябва автоматично да се приемат за едно и също събитие.

Защо се предлага промяната и колко приходи се очакват?

Според мотивите на Министерството на финансите целта е да се предотвратят случаи, при които данъчно задължени лица извършват поредица от сделки с недвижими имоти в кратък период, преди да възникне задължението им за регистрация по общия ред. Така според вносителите се създава възможност определени облагаеми продажби да останат без начислен ДДС. Като пример за подобна практика финансовото министерство посочва продажби на апартаменти в новопостроени сгради непосредствено преди регистрацията на дружеството по ДДС. Предложението цели облагането да бъде осигурено още при първата приложима сделка, вместо да се изчаква достигането на общия оборотен праг.

В публикувания от Министерството на финансите бюджетен план за 2027 г. очакваният допълнителен приход от тази мярка е 120 млн. евро (като прогнозна оценка). 

Важно за частните собственици

Новият текст изрично изключва автоматичното прилагане на задължението към физически лица, които се разпореждат с личното си имущество. В същото време той не определя конкретен брой сделки, стойност на имотите или друг числов праг, след който физическото лице задължително се приема за извършващо независима икономическа дейност. Това означава, че на практика ще бъде важно как НАП ще прилага общите критерии за разграничаване на личната сделка от стопанската дейност. Ясни публични указания с практически примери биха били полезни както за собствениците, така и за нотариусите и участниците на пазара на недвижими имоти.

Именно тук е основният практически въпрос към предложението: регистрацията трябва да предотвратява заобикалянето на данъчните правила, но прилагането ѝ към физически лица не бива да създава несигурност за хора, които просто продават лично имущество.

В проекта е предвидено законът да влезе в сила от 1 януари 2027 г. Това е предложена дата и ще бъде валидна само ако Народното събрание приеме съответните текстове и законът бъде обнародван.