Жилищни кредити в България: ръст на заемите и тежест на вноските

Българските домакинства продължават да увеличават задълженията си към банките с двуцифрен темп, въпреки че броят на кредитите почти не се променя. Към края на септември 2026 г. общият им размер достига 33,11 млрд. евро, което представлява ръст от 20,7% на годишна база. За същия период броят на кредитите се увеличава едва с 0,5% до 2,91 млн., показват данните на Българската народна банка.

Разминаването между двата показателя е един от най-интересните сигнали за състоянието на кредитния пазар. Задълженията на домакинствата нарастват значително по-бързо от броя на заемите, а това поставя въпроса доколко размерът на поемания дълг остава съобразен с доходите и възможностите за неговото обслужване.

Според анализа на кредитния посредник Credit Manager тази тенденция трябва да се разглежда заедно с поскъпването на жилищата, по-големите суми, необходими за покупката им, и продължаващите ниски лихви по ипотечното финансиране. Основният въпрос пред купувачите вече е не толкова дали банката ще отпусне кредит, а какъв размер на задължението могат да обслужват спокойно в дългосрочен план.

Средната лихва по новите жилищни кредити през септември 2026 г. е 2,41%, с 0,01 процентни пункта по-ниска спрямо август 2026 г. Годишният процент на разходите, който включва лихвата и определени допълнителни разходи по кредита, се понижава до 2,76%. На практика ипотечното финансиране остава евтино, но това не означава непременно, че покупката на жилище е станала по-достъпна.

Ръст на жилищните кредити и тежест на месечната вноска

Към края на септември 2026 г. жилищните кредити достигат 19,65 млрд. евро, което е увеличение с 24,8% спрямо същия месец на 2025 г. Потребителските кредити възлизат на 12,42 млрд. евро и нарастват с 16% на годишна база. Само през септември 2026 г. обемът на новите жилищни кредити достига 643,6 млн. евро, с 3,5% повече спрямо август 2026 г. Предоговорените кредити и тези за рефинансиране възлизат на още 137,2 млн. евро. Това показва, че интересът към ипотечното финансиране остава висок и след присъединяването на България към еврозоната. Същевременно растежът на кредитния портфейл не означава непременно съпоставимо увеличение на броя на покупките на жилища. При по-високи цени на имотите купувачите се нуждаят от по-голям кредит дори когато финансират сходен по площ и характеристики имот. Значение имат и рефинансирането, предоговарянето на съществуващи задължения и промяната в структурата на кредитния портфейл.

По данни на Българската народна банка най-голям дял от общата сума на кредитите на домакинствата имат заемите между 25 000 и 250 000 евро. На тях се падат около 63% от всички задължения.

На другия полюс са кредитите над 1 млн. евро. Към края на септември 2026 г. те са едва 96 на брой, с общ размер 162,7 млн. евро. Броят им намалява с 1% спрямо предходното тримесечие, но общата сума по тях се увеличава с 1,4%. Макар да представляват много малка част от пазара, тези данни също показват, че размерът на кредитите и броят им могат да се движат в различни посоки.

За домакинствата много по-показателен от средната лихва е размерът на месечната вноска спрямо дохода. При разчет за жилище с 20% самоучастие, срок на кредита от 30 години и годишна лихва от 2,42%, съответстваща на средното ниво през август 2026 г., месечната вноска за разглежданите примерни имоти е около 625 евро в София, 395 евро в Пловдив, 493 евро във Варна, 412 евро в Бургас и 359 евро в Русе. Съпоставени със средната брутна месечна заплата в съответния град, тези вноски представляват между 30% и 36% от дохода.

За заплатите са посочени данни на Националния статистически институт по области за второто тримесечие на 2026 г. Цените са градски офертни стойности, а не цени по сключени сделки. Разчетите са ориентировъчни и се отнасят до конкретни примерни жилища, а не до средния размер на ипотеките във всеки град. Те не включват такси и застраховки и приемат, че лихвата остава непроменена през целия 30-годишен срок.

Има и още една съществена особеност. Сравнението е със средната брутна заплата, докато домакинствата обслужват задълженията си от нетните си доходи. Затова реалната тежест на ипотеката за човек с една средна заплата би била по-висока. При семейство с 2 работещи тя може да бъде значително по-ниска. Според Credit Manager именно това разграничение често остава на заден план при планирането на покупката. Ниската лихва прави месечната вноска по-достъпна, но не компенсира автоматично високата цена на жилището.

Промяна в поведението на купувачите, лихвени рискове и рефинансиране

Промяната в поведението на купувачите е една от основните тенденции, които кредитният посредник наблюдава през 2026 г.

„Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина. Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира управителят на Credit Manager Силвия Катева.

По думите ѝ през миналата година значителна част от решенията са били повлияни от очакванията около въвеждането на еврото. Купувачите са се опасявали, че след 1 януари 2026 г. имотите или кредитите ще поскъпнат рязко, което е ускорявало част от сделките. Сега този психологически фактор до голяма степен е отпаднал. Купувачите отделят повече време за огледи, сравняват оферти и обръщат по-голямо внимание на качеството на строителството, енергийната ефективност, поддръжката на сградата и възможностите за преговори по цената.

Променя се и мотивацията за покупка. Според наблюденията на Катева по-голяма част от клиентите търсят жилище за собствено ползване, а не с чисто инвестиционна цел. Често става въпрос за семейства, които се нуждаят от повече пространство или искат да заменят сегашното си жилище с по-голямо. Това не означава, че търсенето е слабо. Данните за новоотпуснатите кредити показват обратното. Разликата е, че решенията все по-често се основават на конкретна жилищна необходимост и на оценка на финансовите възможности. 

Въпреки промените в паричната политика на Европейската централна банка през 2026 г., лихвите по новите жилищни кредити в България остават практически непроменени. През август 2026 г. средната лихва е 2,42%, а през септември 2026 г. се понижава до 2,41%. Годишният процент на разходите намалява от 2,81% до 2,76%.

Една от причините е високата ликвидност в банковата система. След присъединяването към еврозоната и уеднаквяването на изискванията за минималните задължителни резерви на банките беше освободен значителен финансов ресурс. Конкуренцията между кредитните институции също продължава да ограничава натиска за повишаване на ипотечните лихви. По думите на Силвия Катева банките вече предлагат и по-широк избор от продукти с фиксирана лихва за период от 3, 5, а в някои случаи и 10 години. Това дава възможност на клиентите да изберат по-голяма предвидимост на месечните си плащания, макар че фиксираната лихва невинаги е най-изгодният вариант за всеки кредитополучател. При плаващите лихви трябва да се отчита и начинът, по който банката определя референтния процент. За разлика от част от корпоративните кредити, жилищните заеми в България не са задължително обвързани с EURIBOR. При много продукти референтните показатели са свързани с цената на привлечения депозитен ресурс.

През септември 2026 г. средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се повишава с 0,04 процентни пункта до 1,42%. При депозитите на бизнеса увеличението е по-голямо – с 0,23 процентни пункта до 1,79%. Това показва, че цената на депозитния ресурс остава фактор, който трябва да се следи. Движението му обаче не означава автоматично и незабавно изменение на лихвата по всеки съществуващ ипотечен кредит.

От октомври 2024 г. Българската народна банка прилага ограничения при отпускането на нови жилищни кредити. Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението по правило не трябва да надхвърля 85%, плащанията по дълга не трябва да са повече от 50% от месечния доход, а максималният срок на кредита е 30 години. Нормативната рамка допуска ограничен дял изключения. Тези показатели определят границите на допустимото кредитиране, но не означават, че всяко домакинство трябва да се стреми към максималния размер на заема, който банката е готова да отпусне. При ипотека за 25 или 30 години финансовото състояние на семейството може да се промени многократно. Доходите могат да нарастват, но са възможни и периоди на безработица, временна загуба на доход, по-високи разходи за деца или здравеопазване. Дори при непроменена лихва тези фактори могат да увеличат тежестта на месечната вноска.

При примерен кредит от 150 000 евро за 30 години и лихва от 2,41% месечната вноска е приблизително 585 евро. Ако лихвата се повиши до 3,41%, при същата оставаща главница и срок в началото на кредита тя би достигнала около 666 евро. Разликата е приблизително 81 евро месечно, или близо 1000 евро годишно. Подобно увеличение не е прогноза за движението на лихвите, а пример за това как дори 1 процентен пункт може да промени семейния бюджет.

Според Credit Manager добрата предварителна оценка трябва да включва не само възможността кредитът да бъде одобрен, но и каква част от доходите ще остава след плащането на вноската, сметките, разходите за поддръжка на жилището и останалите задължения. Данните за септември 2026 г. показват, че интересът към предоговаряне и рефинансиране също остава значителен. При жилищните кредити обемът на предоговорените заеми и тези за рефинансиране достига 137,2 млн. евро, а при потребителските кредити е 126,9 млн. евро. При последните увеличението спрямо август 2026 г. е 21,7%. Тези стойности показват активност не само при поемането на нови задължения, но и при промяната на условията по вече съществуващи кредити.

При потребителското кредитиране средната лихва през септември 2026 г. се понижава до 8,83%, а годишният процент на разходите достига 9,11%. Разликата спрямо ипотечните лихви остава значителна, което прави внимателното сравнение на разходите особено важно при домакинства с няколко различни задължения.

Рефинансирането може да намали месечната вноска, да промени срока на изплащане или да обедини няколко задължения. По-ниската вноска обаче невинаги означава по-ниска обща цена на кредита, особено когато се постига чрез удължаване на срока. Затова сравнението трябва да включва не само лихвения процент, но и годишния процент на разходите, таксите, застраховките, остатъчния срок и общата сума, която кредитополучателят ще изплати.

Credit Manager е част от ARCO REAL ESTATE – компания с 19-годишен опит на българския пазар в предоставянето на кредитни посреднически услуги. Дружеството предлага индивидуално кредитно консултиране, съобразено с финансовия профил, нуждите и дългосрочните възможности на всеки клиент.