Ипотеките в България: лихвите засега без рязък ръст

Ипотечните кредити в България засега не поскъпват, въпреки промените в лихвената политика на Европейската централна банка. Средната лихва по новите жилищни кредити през юни 2026 г. е 2,41% – малко по-ниска от 2,43% през май и от 2,44% година по-рано, показват данните на Българската народна банка. Това означава, че към момента няма признаци за рязко увеличение на месечните вноски.

За хората, които планират покупка на жилище с кредит, обаче остава важно да проверят как се формира лихвата по конкретния договор и при какви условия може да бъде променена.

Според кредитния посредник „Кредит Мениджър“ решенията на Европейската централна банка не се прехвърлят автоматично върху жилищните кредити в България. Европейската централна банка повиши трите си основни лихвени процента с 25 базисни пункта през юни 2026 г. Лихвата по депозитното улеснение достигна 2,25%, тази по основните операции по рефинансиране – 2,40%, а по пределното кредитно улеснение – 2,65%. На заседанието през юли нивата останаха без промяна.

По-предвидим пазар на жилища и кредити

След приемането на еврото един от факторите, които влияеха силно върху пазара през 2025 г., постепенно отслабва – опасенията за рязка промяна в условията за финансиране след 1 януари.

„Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина. Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира управителят на „Кредит Мениджър“ Силвия Катева. Според нея психологическият ефект около приемането на еврото вече до голяма степен е изчерпан. „Преди година пазарът се движеше от силни очаквания и известна паника около това какво ще се случи след приемането на еврото. Този психологически ефект вече е консумиран. Очакванията ни за тази година са за значително по-умерен ръст, а това прави планирането на покупката много по-спокойно“, казва още Катева.

Поведението на купувачите също се променя. Все повече хора сравняват банкови оферти, изчисляват как би изглеждала месечната им вноска при по-висока лихва и обръщат внимание не само на цената на имота, но и на енергийната му ефективност и бъдещите разходи за поддръжка.

Депозитите са важен сигнал за бъдещите лихви

Въпреки че лихвите по ипотеките засега остават ниски, има показател, който заслужава внимание – цената на депозитния ресурс. По данни на Българската народна банка средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се повишава всеки месец от началото на годината. През януари тя е 1,05%, през март – 1,20%, през май – 1,33%, а през юни достига 1,57%. Това е важно, защото при голяма част от жилищните кредити в България променливата лихва не е пряко обвързана с EURIBOR, а с референтни показатели, които включват цената на привлечения от банката ресурс.

При домакинствата по-високата цена на депозитите обикновено се отразява със закъснение. Затова, ако възникне натиск за повишаване на ипотечните лихви, той по-скоро би бил постепенен, отколкото внезапен. 

„Основателно е хората да следят решенията на Европейската централна банка, но не трябва да приемат, че всяко увеличение на лихвата във Франкфурт означава автоматично същото увеличение на тяхната ипотека. Много по-важно е как е структурирана конкретната лихва по договора и какъв референтен показател използва банката“, коментират от „Кредит Мениджър“. Високата ликвидност също поддържа конкуренцията между банките. След присъединяването на България към еврозоната изискванията за минималните задължителни резерви на банките бяха уеднаквени с тези в еврозоната, което освободи финансов ресурс в банковата система.

Паралелно с това в края на 2025 г. и началото на 2026 г. домакинствата внесоха значителни налични средства в банките заради преминаването към еврото. В резултат банковата система разполага с висока ликвидност, докато конкуренцията за добрите кредитополучатели остава силна. „Наличието на толкова голям ресурс в банките поддържа висока конкуренция и ниски нива на лихвите. В сравнение с миналата година вече виждаме и по-атрактивни предложения, включително оферти за фиксиране на лихвата за 3, 5, а вече и за 10 години“, посочва Силвия Катева. Според нея предлагането на дълги периоди с фиксирана лихва показва, че банките не очакват драматична промяна в средата в краткосрочен план.

Приемането на еврото не означава автоматично, че ипотечните кредити трябва да бъдат обвързани с EURIBOR. При променливите лихви банките продължават да използват различни публични референтни показатели, определени в договорите с клиентите. Част от корпоративните и лизинговите продукти са пряко обвързани с EURIBOR, но това не означава, че същият модел се прилага автоматично при ипотеките. „Няма нормативно изискване на Европейската централна банка променливите лихвени проценти в държавите от еврозоната да бъдат обвързани точно с EURIBOR. Най-важното за потребителя е да знае какъв е референтният индекс по неговия договор и кога и по каква формула той може да се промени“, казва Катева.

За част от съществуващите кредити преходът към евро означава единствено промяна на базата, върху която се изчислява референтният процент – например от средна лихва по левови депозити към средна лихва по депозити в евро. Самата промяна не води непременно до осезаемо увеличение на крайната лихва.

Ниските лихви не означават, че условията за ипотечно кредитиране са без ограничения. От 2024 г. Българската народна банка прилага изисквания, които ограничават размера и срока на новите жилищни заеми. Финансирането по правило не трябва да надхвърля 85% от стойността на обезпечението, плащанията по дълга не трябва да надхвърлят 50% от месечния доход на кредитополучателя, а максималният срок на новия ипотечен кредит е 30 години.

Тези ограничения са особено важни при продължаващия силен ръст на жилищното кредитиране. При среден срок на новите ипотечни заеми от около 24 – 26 години дори сравнително малка промяна в лихвата се отразява върху стотици месечни вноски. „Когато човек тегли ипотечен кредит за 25 години, въпросът не е само каква е лихвата днес. Трябва да се направи сметка какво ще се случи с семейния бюджет, ако след няколко години тя е с половин или един процентен пункт по-висока. Именно затова ние винаги препоръчваме да се оставя достатъчен финансов буфер“, коментират от „Кредит Мениджър“.

Според прогнозата на Българската народна банка лихвите по новодоговорените жилищни кредити за домакинствата се очаква до края на 2026 г. да останат без съществена промяна спрямо нивата от третото тримесечие на 2025 г. Това не изключва отделни движения при конкретни банки и продукти, но не предполага рязко общо поскъпване на ипотечните кредити.

Ниските лихви продължават да поддържат силен ръст на жилищното кредитиране. По последни данни на Българската народна банка жилищните кредити за домакинствата нарастват с над една четвърт на годишна база, а общият размер на кредитите за домакинствата продължава да се увеличава с темп над 20%. Ръстът остава близо до рекордните нива от последните години.

Разликата спрямо 2025 г. е, че все по-малка част от търсенето се движи от страх, че цените и кредитите ще поскъпнат.

„В момента хората купуват по-скоро за жилищна нужда, за себе си. По-малко са покупките с чисто инвестиционна цел. Често мотивът е необходимостта от по-голям дом заради увеличаване на семейството или нуждата от повече пространство“, посочва Катева.

Според нея притесненията около еврото също са отслабнали. „Мина страхът от това какво ще се случи, след като влезем в еврозоната. Хората видяха, че няма съществени сътресения и това постепенно прави решенията им по-рационални“, казва тя.